事件: 12月9日,保利地产公布11月销售数据,11月实现签约金额335.2亿元,同比-7.9%;实现签约面积233.5万平方米,同比-19.5%。11月新增建面149.3万平方米,同比-64.4%,其中新增权益建面78.7万平方米,同比-68.0%;总地价67.3亿元,同比-76.1%,其中权益地价27.3亿元,同比-80.1%。 点评: 11月销售335亿、同比-8%,受市场走弱及基数走高影响,销售略有走弱 11月公司实现签约金额335.2亿元,环比+7.7%,同比-7.9%,降幅较10月下降12.7pct,低于克尔瑞主流50房企11月平均同比+22.4%;实现签约面积233.5万平米,环比+10.7%,同比-19.5%,降幅较10月下降24.8pct,低于我们高频跟踪的46城11月成交面积同比+8.0%;销售均价14,356元/平米,环比-2.7%。1-11月公司累计实现签约金额3,682.9亿元,同比+34.3%,涨幅较10月下降6.5pct;累计实现签约面积2,469.2万平方米,同比+24.0%,涨幅较10月下降7.4pct。累计销售均价14,916元/平米,较17年销售均价上涨8.2%。受市场走弱以及基数持续走高影响,公司11月销售同比继续下滑。但鉴于公司年末推盘力度仍大,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计全年销售仍将表现不错。 11月拿地/销售额比20%,拿地态度渐转谨慎、楼面价创年内新低 11月公司在土地市场新获取广州、太原、石家庄、青岛、珠海等5城共6个项目,拿地继续以省会城市为主并兼顾全国平衡布局。共新增建面149.3万方,环比-62.1%,同比-64.4%,其中新增权益建面占比52.7%;总地价67.3亿元,环比-63.3%,同比-76.1%,拿地额占比销售额为20.1%,较上月下降38.9pct,11月拿地有所谨慎;楼面价4,506元/平米,环比-3.2%,同比-32.9%,拿地楼面价创年内新低,主要源于太原、青岛和石家庄项目拿地均价较低。11月公司拿地均价占比销售均价仅为31%,拿地成本继续下行。1-11月公司共获126个项目,新增规划面积2,961.4万方,同比-5.0%;对应地价1,876.8亿元,同比-7.6%;平均楼面地价6,338元/平米,较2017年-5.2%;拿地额占比销售额为51%。公司17年部分收购保利置业,全国布局进程再次加速,并在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地持续高增,彰显公司规模扩张决心。 投资建议:高基数下销售暂弱,拿地态度渐转谨慎,维持“强推”评级 保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-11月拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、51%,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-11月同比+34%,弱市下全年销售继续高增。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.71、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅7.2倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

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