严查下的太原楼市：无证销售、违规排号等乱象仍频现

　　王登海

　　30余人挤在一个面积不足50平方米的售楼部内，抢购五证不全的房源。这是近日《中国经营报》记者在太原、晋中采访时看到的景象。

　　尽管在此之前，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（以下简称“《通知》”），决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、太原等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　但记者近日走访调查了解到，山西太原、晋中两地房地产违法违规行为依旧存在。

　　比如，捂盘惜售或者变相囤积房源；在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用；发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告等。

　　面对记者就楼市相关问题的采访请求，两地相关政府职能部门予以拒绝。太原市房管局表示不接受采访，而晋中市住建局则称因其他工作，暂时无法回复。

　　太原刚需外溢

　　“三山环抱、一水中分，近几年，太原都在不断向南发展，因此，在南边买房更有升值空间。”无论是当地出租车司机还是房地产行业中介人士，这是他们对太原房地产市场较为常见的判断，三山是指太原东、西、北三面都有山脉，一水则指的是由北到南贯穿太原的汾河。

　　太原向南发展绕不开的主题则是太原同城化。榆次区隶属于晋中市， 西北与太原市相连，距太原市中心仅25 公里。太原晋中同城化自上世纪90年代伴随着太原都市圈概念提出，2002年进入实质性操作阶段， 2007年写入了省政府工作报告， 2009年被纳入国家级层面并在2012年列为全省“十二五”发展重点。

　　或许在太原榆次进行同城化建设之前， 知道榆次的人不多， 但随着同城化口号的提出与同城化建设脚步的加快， 越来越多的人开始了解和关注榆次。“（此前）榆次的房子主要由晋中人买，太原的房子主要由太原人买，随着太榆同城化进程的推进，原先的这种市场格局已经被打破。”一名熟知当地房地产市场的人士认为。

　　在榆次买房的太原人主要是看到了榆次的房价相对较低，“尽管这两年榆次的房价上涨也很快，但是相对来说价格还是低于太原，更多的刚需（人群）能够承担得起。另外一个原因是今年以来，太原市场上小户型的房源较少，这迫使不少打算置业的刚需家庭将目光放在了榆次。”上述人士进一步分析称。

　　记者走访了解到，太原榆次两地仅有20多分钟的车程，榆次的多个热销楼盘价格在8000元/平方米上下，而太原则至少13000元/平方米起，并且小户型房源较少。

　　另外，今年以来，太原房地产供应紧缺，也促使刚需客户选择在榆次置业。第三方机构的统计数据显示，2017年~2018年上半年市场除个别月份外，供求比均小于1，市场供不应求状况明显，供应相对紧缺，市场以去化旧有库存为主。2018年上半年，太原住宅市场累计供应339.74万平方米，累计成交375.58万平方米，与2017年同期持平，成交均价11993元/平方米，均价同比上涨27%。

　　行业人士称，不同的限购政策也对市场产生了较大影响。住建部5月9日就房地产市场调控问题约谈太原市政府相关负责人后，5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号）（以下简称“《意见》”），提出实施住房限购政策、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理等多项具体措施。而榆次则不限购。

　　无证预售频现

　　位于太原市西中环科技大学附近的小米国际广场是太原市的一个城改项目，资料显示，2014年山西陆海通房地产开发有限公司进驻项目，开启了太原市南社村城改的序幕。该项目总占地225亩，总建筑面积90万平方米。

　　7月16日，记者以购房者身份进入该项目售楼部了解到，该项目的商品住房已经销售完毕，目前对外销售的是公寓产品。不过，置业顾问明确告诉记者，目前销售的公寓还未取得预售许可证，在五证中，前期的四个证也还暂时未办理，“因为项目是一个城改项目，目前已经完成了拆迁手续，马上就要进入打地基阶段。”

　　另外，该项目还推出了优惠销售政策，交2万元可以享受8.5折的优惠，首付30%还可以享受9.9折的优惠。置业顾问给记者计算的一套建筑面积75.64平方米的公寓，优惠折扣下来，总价为90余万元，单价为1.2万元/平方米。“在太原房地产市场上，这个价格的五证齐全项目几乎没有。”

　　“交了首付就要草签，草签合同的价格是钉死的，五证齐全后，价格上涨也与你没有关系。”该置业顾问进一步介绍道，该项目的价格还在不断上涨，第一批的价格在9000元/平方米左右，“已经接到通知，月底还会上涨，越早买越合适。”

　　位于太原南郊与榆次区交界处的龙城金帝园项目（三期）也存在无证销售的行为。该项目建设地点虽然在榆次区，但是售楼部却设在了太原市小店区晋阳街坞城路。

　　7月16日，记者根据金帝园项目的一名置业顾问发给记者的定位找到售楼部，与其他房地产项目的售楼部相比，金帝园的售楼部显得简陋，一楼大厅除了摆设着落满灰尘的沙盘外，只有一张桌子和几把椅子，二楼是办公室区域。但是当天看房的人员较多，二楼沙发区也坐满了前来咨询的客户。

　　“如果五证齐全的话就不是这个价格了。”售楼部的一名置业顾问介绍，项目一期、二期已经交房入住，现在销售的是三期产品，即5号楼和6号楼，并且这两栋楼也不是所有的房源都出手，目前只对外销售这两栋楼的3单元。

　　在价格方面售楼部也推出了交1万元减500元的优惠措施，即订房当天缴纳1万元团购费，房屋单价减少500元/平方米。在首付方面，更显得草率，“100平方米以下的房子首付只要15万元，100平方米以上的需要20万元。”置业顾问介绍，其余款项等预售证下来网签的时候多退少补。

　　“今天只是算价格，明天开始正式订房，订房3天之内必须交齐首付。”上述置业顾问介绍。

　　7月17日早上，记者再一次到金帝园售楼部时发现，30余人挤在狭小的售楼部内抢购，已经有客户交钱后陆续离开，而售楼部也仅仅是给交了钱的客户一张收据，收费的内容是团购费，收据上的公章是山西易居文化传媒有限公司。

　　“我们都是周边的村民，看到项目已经有人居住了，应该没有问题。”对于记者担心的五证不全是否有风险的问题，一名打算订房的人员如此说道。

　　除了项目周边的村民外，该项目还吸引了太原的刚需客户，“这个价格算是整个太原最低的了，太原市区的买不起，只能来这里买房。”

　　“严查之后，无证预售的行为越来越少了，品牌房企几乎不会这样做，只有一些小开发商为了尽快回笼资金才会铤而走险，但是，可以肯定的是，五证不全就开始销售的绝不仅仅是这两个项目，你只是没有发现其他的项目而已。”太原市一名房地产经纪人告诉记者。

　　捂盘惜售难界定

　　记者在采访中了解到，一方面，一些开发商在未取得预售证之前就开始以认购、认筹的方式收取认筹金、诚意金。另一方面，却存在部分取得预售证后长期不开盘的项目。

　　位于小店区龙城大街与平阳南路交叉口东南角的首开·国风琅樾是北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份”）在太原的第二个项目，占地400亩的龙城公园是项目的主要卖点，记者了解到，该项目19、21、22号楼已经取得了预售许可证，置业顾问提供给记者的项目预售许可证号为“（2018）并商房预售字第（0089）号”，预售许可证号取得的时间显示为2018年6月21日，但是该项目一直未开盘。

　　“目前还在排号，开盘时间确定在下周六（7月28日）。”7月17日，首开·国风琅樾的置业顾问向记者介绍称，此次开盘一共有500多套房源，目前已经有300多客户排号。

　　首开股份方面在接受记者采访时表示，此次开盘计划推出478套房源，目前认筹320组左右，暂定7月28日开盘。虽已拿到预售证，但还未登报公示和网络公示，还需要办理公示手续，在未办理公示手续的情况下无法提交购房合同至房地局进行审批，而在购房合同没有通过审批的情况下是无法开盘销售的。“并且目前我方正在对所有房源的公共维修基金进行备案整理，在手续办理完毕之前也是无法开盘销售的。”

　　记者也了解到，《广告法》规定，开发商在拿到预售证后，才能进行项目销售信息的对外宣传和开展相关经营活动，“我方尚需要对置业顾问进行相关的培训并且进行相关开盘流程的梳理，避免对客户造成错误信息的输出，引发一系列客户问题，影响客户满意度和本项目及品牌口碑。”

　　首开股份还解释称，《意见》第二条规定：购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“由于该调控政策的出台，我方尚且需要与银行协调按揭办理等事宜，保障购房客户的正常按揭办理。目前，我方正在积极办理开盘前相关手续及积极筹备开盘相关事宜，并不存在捂盘惜售的情况。”

　　不过记者也注意到，上述《意见》规定，实行商品住房销售房源价格公示、明码标价制度。房地产开发企业在取得预（销）售许可证后，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋销售价格，并明示不涨价销售的承诺。全部准售房源必须一次性对外开盘销售，不得采取分批、分次开盘等方式捂盘惜售。商品住房售楼场所醒目位置必须放置标价牌、价目表和价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。

　　记者在该项目销售现场走访时，未发现对销售房源的价格进行公示，置业顾问也介绍称，“目前，价格还未出来，只有在开盘前一天才会确定，只能根据上一批的价格估算。”

　　不过，首开股份则表示，6月29日已经在销售案场进行了准售房源及每套房屋销售价格的公示，公示的价格为提交房地局的审批价格。“现场销售人员所说的房屋价格没有批下来，指的是我方最终的开盘折扣体系和每套房源价格，这是在开盘前一天才会下达给销售人员的。”

　　记者致电太原市房地产监察大队时，其工作人员称，在他们的网上未查到该项目19、21、22号楼的预售许可信息，对于拿到预售证一个多月的时间还未开盘算不算捂盘惜售，该工作人员表示目前无法对其定性，也没有明文规定要求拿到预售证后需要多少时间内开盘，对此情况他表示需要做记录了解后才能答复。

　　易居智库研究中心研究总监严跃进认为，捂盘惜售分为3个方面：一是符合预售的时候却不积极拿预售证；二是取得预售证后不及时开盘；三是开盘以后却告知房屋已经销售完毕。“从工程上说，如果工程达到总楼层1/3等情况，那么就需要督查开发商进行预售。如果懈怠，可以认为是捂盘的做法，或者说开盘后交易异常低等情况，这个时候都需要界定为捂盘的做法。一般情况下，取得预售许可证一周后就要求开盘，超过这个期限就可以被认定为捂盘。”

　　排号问题难止

　　按照七部委的《通知》，在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用；发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告等都是此次专项行动整治的重点。

　　但是记者实地采访了解到，上述被认定为房地产开发企业违法违规行为在太原、晋中房地产市场依然存在。

　　位于太原市万柏林区的万科长风公馆项目处在长风西街与晋祠路交汇处，毗邻长风商务区，周边项目多以大户型为主，该项目以80多平方米的小户型受到了刚需家庭的青睐。

　　不过，记者了解到，该项目在未取得预售证就开始广泛宣传，并开始认筹。记者也在太原市的多个地方看到“万科长风公馆意向全城启动”的宣传牌。

　　“预售证还未下来，预计周五就可以拿到，开盘时间定在这周末或者下个周末。”7月17日，在万科长风公馆的售楼处置业顾问如此介绍。

　　相比于其他房企一两万的认筹金，万科的认筹金需要10万元，“5万元是认筹金，另外的5万元是升筹金。”置业顾问介绍，认筹的方式是将银行卡绑定在万科一款名为万生活的APP，“四大银行都可以，相当于以定期存款的方式把10万元定存在里面，如果选不到合适的房，会退还到原来的银行卡，到时候选房也是在APP上选房。”

　　另外，置业顾问还介绍称，认筹后还有3个优惠活动：一是交5万元抵10万元；二是“日进斗金”，即交了10万元认筹，在开盘之前的每天都会给客户返还100元；三是有1个点的优惠。

　　不过，太原万科相关负责人在接受记者采访时称，长风公馆项目没有进行所谓的“认筹”，而是做了会员资格的认证，用于后期参加万科的活动，“10万元还是在客户卡里面，我们并没有收钱，是为了确定在取得预售证后客户有能力来买房。”

　　另外，上述负责人还介绍，不仅可以通过万生活APP的方式认定，另外一种方式是通过客户的银行卡认定。

　　在晋中，记者了解到，同样存在未取得预售许可证就开始收取认筹费的现象。首创国际学园是首创集团投资建设的大型城市综合体项目，位于山西大学城内，项目周边高校林立、路网通达。

　　“2号楼和4号楼马上就要开盘了，现在还在排号。”首创国际学园售楼部置业顾问介绍，将要开盘的是2、4、7、9号楼，都暂未取得预售许可证，按照开发商的计划，2、4号楼先开盘，7、9号楼后开盘，2、4号楼共有300多套房源，目前已经有400多客户排号。

　　另外，该置业顾问还介绍，该项目的排号费为1万元，排了2、4号楼的号如果选不上房，可以直接转为7、9号楼的排号。

　　由红星置业开发的红星天铂项目也处在大学城板块，该项目售楼部置业顾问介绍称，7号楼和9号楼取得预售许可证后中间户已经开盘并销售完，现在仅剩一套顶层户型。“上次开盘有2500多人排号，一共有1700多套房源，下次加推的是这两栋楼的边户。”

　　晋中市住建局房产科的工作人员明确表示，多次分批、分幢开盘拖延上市销售属于违规行为，但是上述两栋楼是否取得了预售许可证，他们则无法确定。记者在晋中住建局官方网站审批专栏中未找到上述两栋楼的预售许可信息。

　　记者多次联系文中所述的项目开发企业，但部分企业截至发稿依旧未予回复。记者也相继联系了太原市委宣传部、太原市房管局，但对方婉拒采访。晋中市住建局接受采访的一名工作人员称，对所采访的问题掌握得“不全面”，而后续按该局要求发送的采访函件则未予回复。

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