首页 > 最新信息 / 正文
【光大宏观张文朗团队】楼市: 哪是葫芦哪是瓢?—— 追求公平系列报告之八
来源:光大宏观
要点
● 楼市调控效果逐步显现,金融周期见顶转向,楼市大周期一去难返,但调控由“一刀切”模式进入“因城施策”阶段,楼市亦由“同步时代”进入“异步时代”。限购限贷升级加码,全国28个省(市)80余城加入“五限”,今年全国各项房地产调控已超过160次,但各地调控力度不同,逐线趋松。一线与二线调控最严,受限城市比例达100%和92%,2.5线(卫星城)达88%,2.7线(都市圈)和三线受限较少,仅有22%和11%的城市进行调控。
● 在整体“紧信用”的大方向下,开发商融资分化,“偏门严正门松”,小房企难大房企易。开发资金来源累计同比已经由16年初的17%下滑到2%。有息负债中占比20%的非标严重受压,资管、基金通道非标存量去年已经压缩14%,信托通道尽管结构上仍偏好地产,但总量已在压缩。银行对公偏爱大房企,开发贷同比大幅反弹至20%,中长期工业贷款增速只有5%。大房企新融资途径快速发展,资产证券化产品去年发行量同比大增60%,今年前5月年化发行量与去年相当,而今年前5月房企海外发债同比大增5倍。市场集中度大幅提高,CR20销售金额已经上升到33%,全国商品房销售面积同比几乎无增长,但前20大房企销售增速仍高达33%。
● 楼价快速上涨现象得到有效控制,楼市总体上表现平稳,但各地分化明显,一线弱,二线稳,2.5和2.7线火爆,三线分化剧烈。
一线监管最严,楼市低迷。房地产投资最弱,房企拿地谨慎,房价下滑,出清周期最长,楼市成交量最为低迷。
二线“万人摇号”,限价抑房价,房荒限成交。二线土地供应不弱。受益于区域规划提振的三亚和北海,以及调控偏松的乌鲁木齐、青岛等二线拿地同比高达2-6倍,溢价率高达30-220%。但部分热点城市一二手房倒挂严重,“高地价,限房价”影响开发积极性,商品房有效供给不足。人才争夺战愈演愈烈,二线力度最强,抢人力度跟房价放缓幅度成正比,而与人口变化关系不大。
2.5线、2.7线是调控洼地,一二线外溢需求叠加棚改货币化,楼市火爆。出清周期各线中最低,房价增速与投资增速各线最高。大房企纷纷涌入拿地,四大龙头房企在2.5和2.7线的拿地比例从2016年的24%上升到2017年的40%,个别房企从0.7%大升至60%。棚改货币化拉动作用总体不大,2013-17年,棚改货币化安置家庭中20.4%为新购住房,仅为全部购房家庭的4.1%。
三线受调控不严、二线火热外溢、以及棚改影响,各项指标好于一二线,但弱于2.5和2.7线,内部分化较大。
● 在“房住不炒”背景下,目前火爆的2.5线和2.7线调控或趋严,下半年全国房地产开发投资总体上缓慢回落,全年增速或为5-8%。看远一点,人口结构变化叠加监管和长效机制的影响,楼价或有下行空间。
正文
1、迈入“异步时代”
金融周期见顶转向,中国楼市已经经历了一个结构性变化,就是从以往的普涨普跌的同步时代步入“有涨有跌”的异步时代。图1表明,2015年之前,我国房地产销售面积各线城市同涨同跌,但近三年情况已经不同,风水轮流转。2015年一线城市领涨,2016年二线城市领涨,2017年以来则是三线城市领涨,背后的一个重要原因是早前政策调控施行“一刀切”方式,而如今则是因城施策。
猜你喜欢
- 搜索
-
- 05-29成王败寇,此人是失败者也被称为英雄,如今却坟墓荒凉
- 05-29开卷有益,朕不辛苦
- 05-29皇太极葬于昭陵,努尔哈赤葬于福陵,其先祖葬于?
- 05-29中国历史上的八大饭局 ▏国学文化精读
- 05-29夏商周三代是同时存在的,这三朝没有那么明确的朝代更替的概念!
- 05-29唐朝公主大多是国色天香,为何无人敢娶?公主一习惯让人难以接受
- 05-29张飞军旅生涯的凶险之战:激战五十多天,击败河北名将
- 05-29中国历史上最危险的三次战争,如果失败,传承可能会断代
- 05-29观察读史 | 林则徐重人情
- 05-29秦淮八艳之首的柳如是,愿和丈夫一同殉国,丈夫的回答成为笑柄
- 1000℃银河期货断剑之裔黑色金属衍生品日报_期货即时评论_财经
- 1000℃证金概念股行情火爆 但持仓数据赛雷猴淮南显示股股价多年低迷_财经
- 1000℃“特朗普鸡”现身白宫附近 原为山西一神话人物附身记工厂吉祥物|时事|太原|特朗普_视频
- 1000℃女子淘宝上花37元买到大牌项链觉得是假货,一蔡琰归时鬓已秋怒之下报案了…|淘宝|项链|施华洛世奇
- 1000℃小地鼠的花园政务要闻坚持标准 综合治理 一步到位|小区|耿彦波|要闻
- 1000℃公安部A级通缉重大涉黑有组织犯罪在逃人员耿建平落网|耿建终极螃蟹大战平|公安部|犯罪
- 1000℃全国半数地区个贷率超警戒线 多地收紧公积金政策_财colorcorrect.dlm经
- 1000℃山西全域旅游强劲发softupnotify.exe力|游客|旅游|景区
- 1000℃华联期货:环保停限产供应偏紧 焦煤有望震荡上涨|华联期永泽江里菜货_财经
- 1000℃政务要闻清徐县奇妙黑板画党建知识竞赛落幕|代表队|清徐县|知识竞赛
- 05-28雍正皇帝继位后,是如何扫清八旗宗室的“反对派”们
- 05-28曾经满洲地区的霸主好太王
- 05-28黄巾军起义对东汉产生了什么样的影响?汉朝又是如何末落的?
- 05-28中国历史上最牛的将军,长的太美战场上戴面具,死法太惨烈
- 05-27东北王张作霖:张学良之父,早年逃亡成匪,后称霸东北二十年
- 05-27他是历史上唯一一个文武双科状元,为何神秘失踪?他到底去哪了?
- 05-27诸葛亮去世后,为何会被后主刘禅持续报复29年?答案很简单
- 05-27赵匡胤没动一兵一将,只用一个黄包袱,就让他献上吴越十三州土地
- 05-27刘备三请诸葛亮,朱元璋一请刘伯温,刘备受点累,朱元璋却险丧命
- 05-27为了能“有后”,历代绝嗣皇帝都付出了哪些努力?佛系的汉昭帝
- 标签列表
-
- 太原 (401)
- 山西 (368)
- 历史 (217)
- 要闻 (179)
- 山西省 (171)
- 太原市 (137)
- 清朝 (82)
- 高铁 (82)
- 不完美妈妈 (76)
- 旅游 (76)
- 大大 (70)
- 我市 (67)
- 环保 (61)
- 京津冀 (59)
- 政务 (58)
- 明朝 (57)
- 经济 (55)
- 文化 (50)
- 环保部 (49)
- 西安 (49)
- 三国 (48)
- 高考 (46)
- 日本 (45)
- 政治 (44)
- 钢铁 (43)
- 政府 (43)
- 列车 (43)
- 脱贫 (42)
- 曹操 (41)
- 期货 (41)
- 旅客 (41)
- 督察 (40)
- 城市 (40)
- 煤炭 (40)
- 房价 (39)
- 空气质量 (39)
- 能源 (38)
- 房地产 (38)
- 新疆 (36)
- 铁路 (36)