在季节性因素和一二线市场不振的双重影响下，热点城市楼市调整态势愈加明显。限购、限贷、限价、限售、限商……随着中国楼市进入“五限时代”，房地产交易量终于应声而落，房价也逐渐趋于理性。与此同时，新一轮的楼市分化也迎来了新的周期——一二线城市在政策的调控下开始降温，三四线城市则在投资需求的推动下人气高涨。安居客日前发布的《2017年7月国民安居指数》，也印证了楼市分化后的市场现状。

房价增速趋缓，三四线城市涨幅居前

安居客房产研究院重点监测的全国46城数据显示，新房均价相较6月上涨了2.77%达到了17657元/㎡，二手房均价则上涨了4.71%达到了16512元/㎡。房价环比上涨城市显著减少，6月新房房价环比上涨的有38城，二手房有37城，7月则骤降至28城和30城，分别减少了10城和7城，政策调控引发的房价降温已初现效果。

城市房价环比涨幅TOP5中，洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度，排在江门、南宁之前。相较此前，三四线楼市在房价涨幅榜中占据了更多位置。

值得关注的是，此前楼市最热的一二线城市房价开始趋于理性，包括厦门、南京在内的城市在7月更是呈现出了房价环比下降的情况。天津6月时新房和二手房房价分别为22339元/㎡和24941元/㎡，7月时则跌至21666元/㎡和24811元/㎡。即便是四大一线城市中的上海，7月53203元/㎡的二手房房价同样要低于6月时的53343元/㎡。

随着调控政策的相继执行，一二线城市的找房热度也有所降温。在7月找房活跃城市排行榜中，以北上广深为代表的往期热点城市，都出现了不同程度的下降。而包括昆明、海口、包头、潍坊在内的四座中小城市的活跃度上升超过5%，居于前列。

此外，一二线城市7月的成交面积也环比下降。其中，北京成交面积23.9万㎡，相较6月跌幅约6.27%；南京成交面积64.1万㎡，跌幅约12.67%；广州成交面积达46.7万㎡，跌幅高达36.8%。

对此，安居客房产研究院首席分析师张波认为，从数据看7月楼市已然步入“淡季”，房价还在上涨的是洛阳、福州、太原等非一二线重点城市。7月楼市政策在租房层面着墨较多，但明显对于楼市交易市场也起到了心理抑制作用。

政策环境趋于平稳，购房者可理性出手

另外值得一提的是，7月安居客平台上的购房者和经纪人在市场信心方面，有着截然不同的表现。从用户的角度来看，购房者信心持续衰减，7月信心指数相较6月环比下降了1.3%。

随着楼市政策逐渐进入平稳期，不少用户对政策和房价走势的判断已经发生改变。认为政府还将继续出台政策、限制房价上涨的用户比例呈现出了逐月递减的趋势。用户普通认同政策对房价的抑制作用，仅有38%的用户认为今年房价的涨幅还将在10%以上，相较于6月时的50%差距明显。

张波表示，热点一二线城市的供应量和成交量还将持续走低，预计8月楼市的热度并不会比7月更高。值得一提的是，国家试点12城的租赁试点、广州“租售同权”新政、各地纯租赁土地的不断挂牌、全国楼市分化的新形势,都将会对未来楼市形成交叉性的深远影响。

不过经纪人的信心指数相比6月时的107.7逆势上涨3.1%几乎达到了111。其中，近7成的经纪人对于今年的楼市保持观望态度，认为今年的房价仍有一定的上升空间。超过6成的经纪人表示，今年房地产市场的需求量或将继续看涨。不难看出经纪人大多都在观望着即将到来的“金九银十”对整个楼市的影响。所以对于购房者而言，有购房需求的用户不妨赶在“金九银十”的传统旺季前出手抄底。

从企业销售情况来看，多数房企的业绩较6月环比下降，TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%。但1-7月累计销售金额好于去年同期，有行业内分析人士认为，今年全年房企销售额仍有望继续再创新高。

(中国经济时报)

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