[摘要]日前，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式。

日前，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企业自持租赁住房，只租不售。

业内人士认为，在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场将迎来新一轮发展期。

信号

住房租赁政策密集出台

市场迎来新一轮发展期

据调查，目前，12个试点城市中，广州和佛山等地已出台实施加快发展住房租赁市场工作方案。如广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。佛山除明确开展卖地自持和“商改租”之外，还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。

今年以来，各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。广东1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台，用于收购或长期租赁库存商品房等。

北京市在今年两会期间明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。北京市住建委相关负责人表示，北京正力图使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式，同时将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

上海市近日发布的住房发展“十三五”规划中提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。

业内人士认为，相关政策如此密集出台，释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。

万科董事长兼总裁郁亮表示，“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措，现在发展租赁市场是在“补课”，未来市场前景看好。

现状

个人住房仍是租赁市场主体

长租公寓快速崛起

国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

记者调查发现，目前我国住房租赁形式大致有两种：个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示，目前我国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。个人住房出租在我国住房租赁市场中占绝对优势，满足了多数租房者不同层次的需求。

相比个人住房出租，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，正快速崛起，发展迅猛。

目前，一批企业加紧布局长租公寓市场，如魔方公寓、湾流、YOU＋、自如等。以魔方公寓为例，自2010年成立以来，企业在北京、上海、广州、深圳等15个大中型城市布局，房屋数量约3万间，为近5万余名租户提供服务。

而由于掌握房源及资金优势，房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。记者调查发现，不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式，全国排名前30位的开发商中，已有60%以上选择进军长租公寓市场。

例如，旭辉领寓在起步半年时间内，规模已达到5000间，且单店全部盈利，旭辉提出5年内集中式公寓数量要超过20万间。万科也在长租公寓市场频频出手，截至2016年底，广州万科长租公寓已达4000间，未来3年内有望突破5万间。

立法

一些承租者权益难以保障

亟待政策配套

业内人士认为，对北上广深这样的一线城市来说，发展长租公寓势在必行。

“随着一线城市房价高涨，新房市场供应高端化，很难满足刚需群体需求。大力发展长租公寓，是解决城市新就业群体居住问题的有效路径。”广州市住房保障办审核分配处副处长陈维新说。

但记者调查发现，目前这些公寓普遍存在租赁房源总量不足、政策支持体系不完善等问题。由于资源稀缺，不少公寓需排队等候入住，且租金较周边民宅高出不少。广州万科长租公寓负责人张成皓表示，机构出租房屋，要纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，整体税率在17%左右，这部分成本只能转嫁给租房者。

住建部有关负责人日前表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

清华大学法学院教授程啸建议，一方面要大力发展新型租赁模式，另一方面，对传统的个人住房出租市场应该加强监管，尽快制定行之有效的办法使之更加规范，保障租客和房东的合法权益。

他山之石

英国

以控租和公共住房建设为主

1919年至上世纪80年代主要对于私房出租实施价格限制，由政府投资建造公共住房，并以低于市价的租金出租给居民。

上世纪80年代至90年代中期，政府大规模转移公共住房产权从地方政府到非营利组织，并将对公共住房租户的普遍性补贴变成以家庭财产调查为依据对少数人的补贴。

上世纪90年代中期以后，英国政府采取以房养房，即加大对社会出租住房的投资，并用出售公共住房的收入来修缮或兴建公共出租住房，同时强化政府在住房问题中的主导作用，并逐步将公共出租住房经营推向市场。

美国

租金补贴和少量公共住房

租金管理方面，主要是控租和补贴并重，一方面政府主要依据当地立法形式，通过投票进行表决，如果多数票认为租金过高，则地方议会将倾向于控租；同时，美国政府针对低收入家庭提供一定额度的租金补贴，包括对租赁住房供应者的补贴和对租户进行的“住房券”补贴。

公共住房方面，美国住房政策逐渐从直接向低收入者提供公共住房，向补贴私人机构兴建出租给低收入家庭住房的转变，这类公租房租金低廉，入住条件严格。私有企业拥有住房改造、所有权和管理权，政府机构只保存少量的针对住户的管理权。

日本

政府主导解决中低收入阶层住房问题

日本当前的住宅市场主要由民间、公共和单位住宅三部分组成。其中公共住宅包括公营住宅和公团住宅，公营住宅是地方政府为解决低收入家庭的住宅问题出资建设管理的住宅，公团住宅是面向中低收入家庭的公助民建的公租房。日本战后制定“住宅金融公库法”、“公营住宅法”、“日本住宅公团法”，并依据它们逐渐形成了日本独特的“分阶层住宅供应体系”，通过公营住宅与公团住宅，解决中低收入阶层的住房问题。

租购同权 这五类人最受益

高素质人才

在北上广深这类一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪漂，因为无法给孩子一个好的教育资源，最后只能逃离。一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生极大效应。

租赁行业及其从业人员

长期来看，租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。此次推出的新政无疑是给租赁市场打了一针鸡血，房屋中介们很可能要升职加薪走上人生巅峰了。

很多租房一族看到新政的第一反应是：租金是不是又要涨了？一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升，“租购同权”新政对房屋租赁来说是一个重大利好，许多包租婆/公或许已经准备好数钱了吧。

包租婆/公

据国家统计局发布的数据显示，我国商业地产库存问题正逐渐凸显，一些已经开业的商场，空置率也是居高不下。

租购同权新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这或许会缓解当前商业地产中广泛存在的“去库存焦虑症”。

商业物业运营商创新型房企

随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。

此次租购同权新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的“租售并举”，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。

新闻延展

租购同权颠覆楼市的大招？

广州市政府办公厅上月印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。该《工作方案》中提出中国住房租赁史上具有里程碑式的一条措施：租购同权，即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。为此，有专家指出，“租购同权”意味着通过政策引导将租房作为未来重要的居住方式，解决以前租赁不具备的权益问题。

租购同权听起来十分美好，但这一切的实现也有前提，那就是更多的细则和配套政策的支持。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，真正的“租购同权”应是租金价格稳定下的同权，应是教育、医疗等公共服务资源等均等分布下的同权。

关键词 租房就近入学

可抑制“天价学区房”但未来或现“天价租房”

广州的政策一出，舆论瞬间引爆。有人认为，租购同权是一种平权机制，赋予租房者与购房者同样的子女受教育权。也有人预测，学区房的价格会因此大跌。还有人认为，它象征着中国楼市自此走入租赁时代。但疑虑同样存在：对于人们竞相追捧的热门学区，租购同权反而会有推高房租价格的风险。

近几年来，学区房一直受到热捧，但是学区房价格快速上涨的根源并不在于租购权利不均等，而是优质教育资源的稀缺。

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国看，多数城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的前提是在学区有余量的情况下，租户才可以上学。特别是对口名校的紧俏学区房，租户几乎没有能上优质学校的可能性。

从目前的情况看，各地一般都是优先满足房户合一，其次是有房，最后才是租房。

当然，如果租房就可以达到就近上学，长期来看会对学区周边的房价有一定向下压力，尤其是对热炒天价学区房心理上打击力度颇大。不过，也有隐忧。安居客房产研究院首席分析师张波认为，学区附近的房租抬升动力会加强，政府如不加以控制，未来在优质学区附近或会出现“天价租房”现象。

关键词 租房可落户

门槛多以缴纳社保年限划定重点人群更宽松

无锡上月发布“租房可落户”的新政，引发社会关注。记者发现，郑州、扬州、济南等多个城市近期也已提出或酝酿提出类似举措。其中，把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。业内人士认为，若租房不能落户，租购同权便无从谈起，租房落户有助保障租赁群体权益，更多城市或跟进。

可见，取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴，成为一种新的趋势。事实上，国务院办公厅2016年曾下发文件，规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

在租房落户条件方面，各地门槛高低有别，多以在当地缴纳社保的年限来划定。此外，对于一些重点人群的落户条件，一些地方还进行了进一步的放宽。

比如，无锡明确，对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入，只需在无锡依法缴纳社会保险并申领(签注)江苏省居住证，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。

租房可落户，可谓是“租购同权”在户籍领域的体现。“由于入学等重要公共福利都与户籍挂钩，若租赁不能落户，‘租购同权’就无从谈起。”张大伟表示，租房可落户有利于租赁关系稳定，而租赁关系稳定的核心其实是产权中的资产收益和使用权中的公共福利。

中国租房市场概况

住房租赁比例

租赁人口占总人口比

11.64%

租赁房屋占总房屋比

18%

1 北京

2 上海

3 广州

4 海口

5 长春

6 太原

7 郑州

8 武汉

9 乌鲁木齐

10 兰州

11 成都

12 重庆

房屋租赁额

在房地产交易市场中占比

网友声音

“租房可以落户，户口落在哪儿？落在租的房子里，房东肯定不会同意啊。”

“如果租房也同样可以上好的学校，那学校附近的房子依旧火爆，可能根本租不到吧。”

“政策具体实施起来可能会面临诸多问题。比如，租户租期满了以后没有续租，户口又不肯迁走怎么办？租住期间牵涉到拆迁怎么办？学区房的周期怎么算？具体肯定有好多问题需要实施细则予以细化解释。”

新闻链接

中国房屋租赁市场

有哪些“先天不足”

立法缺

租房乱象制约房屋租赁市场健康发展

“我国在最初的法律制度设计上,将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重，而在房屋租赁立法上相对不足，对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”中央财经大学法学院院长尹飞指出。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华认为，我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处,房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈，这些问题都需要从立法上加以解决。

信用低

应建房屋租赁信用信息系统

“网上看着让人心动的房源,多数都不存在,只是黑中介吸引租户的手段罢了。”在北京市海淀区一家IT公司任职的刘伟说。对此,尹飞曾经向有关部门建议,希望在立法中明确规定,建立一套有效的房屋租赁信用信息系统,将那些不良从业人员的行为都记录下来,并在统一的平台上向社会公示,承租人可随时查到其诚信记录,对不良中介应给予相应的处罚,对造成严重后果的、社会影响恶劣的,应当终身禁入中介行业。

房源少

鼓励公民“共享”闲置房屋

“好的房源太少了,稍微像样一点的房子租金都很贵。”不少租户反映,一房难求的状况十分普遍。尹飞说,鼓励房地产企业以租代售,并以此作为去库存的做法,不失为一种有效的解决方式。

同时,对于社会大量闲置的房源，程啸认为，我国在制定房屋租赁立法时也应当对此有所规划。“许多个人房屋闲置,而想要租房的人却承租无门,造成了供求不畅。如果将这部分闲置房拿出来出租,将解决一部分租户的烦恼。”程啸建议，应当鼓励这部分人将房源拿出来共享。

环境差

制定刚性安全标准取缔群租乱象

“房间大概80平方米,挤满20多个床位,月租上铺400元,下铺450元。”这是网上曝光的群租房乱象的一个缩影。

对此，程啸建议,应当多增加廉租房、公共租赁住房,缓解多人分租的压力。同时,制定相应的优惠政策,对租户的租金进行合理定价,并由政府划定最低保障金额进行相应补贴,落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策,减小低收入人群的压力。

“除了提供价格更低廉的租赁环境,制定刚性的安全标准也是必不可少的,应该疏堵结合。”邹琳华建议，出台相关安全整治标准，减少和消除此类安全隐患。

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