中房报记者 高拯坤 北京报道

“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”，股神巴菲特的投资法则在土地市场同样适用。

时至年末，在持续不断的调控政策之下，房企生存压力骤增，对市场预期也更加悲观，拿地愈发谨慎。而此时地方政府出于完成供地计划和土地财政的考虑，却在加快供地节奏，其中不乏一些热点城市的优质地块。

11月7日广州推出11宗商住商服用地。11月7日和11月9日，济南同样连续推出多个地块。11月5日，北京市朝阳区及昌平区两宗地块以底价成交，按照计划11月北京将推出18宗地块。此外，昆明11月主城区将供应土地60宗，供应面积达2798.56亩。

“前三季度土地市场持续低迷，流拍率走高，溢价率走低。”明源地产研究院副主编崔晓丹预计第四季度土地市场会更加惨淡。不过这种低迷实际上代表着市场正在回归理性，在这期间土地市场将迎来一波供应小高潮，能抓住这个时机拿地的房企，将在未来的销售市场上占得先机。

抄底拿地机遇期

土地流标数量剧增，土地成交溢价率持续低位，今年以来土地市场着实让人大跌眼镜。但是临近年底，各地加速供地，土地市场迎来供应小高潮。

11月和12月将成为房企近两年拿地的最好时机。崔晓丹认为，因为部分地方政府对土地财政依赖程度较高，此前流拍的地块或拆分或降价，将在第四季度密集推出。而且大部分地方政府还面临完成年度供地指标的压力。预计第四季度土地供应将大幅增加，供地数量和质量也会提高。

“对房企来说，地价调整到位的城市，用低成本拿地，可能会撑起明后年的销售高利润。”崔晓丹指出，现在的土地规模决定了房企在下一轮行业洗牌时是否能立足。只有赶在年底前囤好“弹药”，房企才能在明年的规模战中杀出重围。

临近年底的土拍市场已经开始出现爆发点，但价格仍然在低位徘徊。进入11月，广州、济南、北京、昆明等多地已经全面加速土地供应。而在此前的10月，北京新增土地供应就已经达到了16宗，其中包括居住类用地14宗，商服金融类用地2宗。土地供应数量、宅地供应数量较9月均翻倍，创下了今年土地供应的新高。11月，北京计划推出18宗地块，其中住宅地块15宗，商服地块3宗。在住宅地块中，3宗为共有产权房地块，其余为限竞房地块。10月25日，山西太原也将两个月前流拍的热点区域8块地降价20亿元再次推出，最终被华侨城以116.017亿元竞得。南京江北新区也在近期出让了2幅地块，其中一地块楼面起拍价6808元/平方米，限制楼面价9787元/平方米，这个价格比区域最高地价低了近8000元/平方米。

中国指数研究院最新的10月土地月报显示，全国300个城市共推出土地2628宗，环比增加11%；推出土地面积11282万平方米，环比增加12%。其中，住宅类用地946宗，环比增加14%,同比减少11%。

“第四季度地价接近谷底，未来地价可能保持理性，但土地供应会减少，也就是说，现阶段的土地供过于求现象不会太久。”崔晓丹还指出，市场下行周期，房企拿地减少，土地流拍增多，溢价率低，依赖土地财政的地方政府初期会增大土地供应数量，但如果流拍流标持续增多，地方政府的供地意愿降低，将会调整供地计划。

房企拿地分化明显

虽然房企整体的拿地意愿不高，但资金和规模具有绝对优势的领军房企早已经开始低价抄底。

据克而瑞数据，虽然多数房企新增土地投资明显减速，但融资的收紧和市场的降温也加速了土地资源流向规模房企，行业回归资源主导。2018年1~10月，销售TOP10房企新增土地投资货值占到了百强房企的52%。其中，碧桂园、恒大、万科三家龙头房企1~10月的新增土地储备规模就占到百强房企的四分之一。

此外，在当前市场环境下，部分央企、国企依赖自身较强的融资能力积极补充土地储备，不仅为度过寒冬准备了充足粮草，同时也为未来规模再上台阶夯实基础。如中国铁建和华润置地9月、10月新增土地投资建面较1~8月均值有所增加，均值之比分别为1.17和1.12。中国中铁和绿地9月、10月的新增拿地建面虽然较前8月均值有所降低，但比值仍相对其他房企较高。

除了大房企和央企、国企，中型房企试图“弯道超车”的也不在少数。例如滨江、蓝光等“逆势”积极加仓，逆周期拿地争夺未来市场话语权。中国指数研究院的数据显示，滨江集团前三季度拿地支出208亿元，同比增长87%；蓝光发展拿地支出268亿元，同比增长120%；中南置地拿地支出348亿元，同比增长10%。

“就像打牌一样，已经到了一个风险点了。”云南实力控股集团副总裁高成向中国房地产报记者表示，很多一线房企会预估风险，提前做好土地储备。现在最焦虑的是中小房企，自身没什么项目，现在拿地冲进市场，如果赌对了明年会有一个窗口期，赌错了就是雪上加霜。政策充满不确定性，房企想要活下去肯定得囤一点地，地价一定不能高。企业还是要根据自身的情况理性拿地。

“地买贵了，任何时候都危险。债务比例太高，杠杆太高，政策一旦宽松，高杠杆的房企利润惊人，如果政策不放松，那就可能要出问题了。”南京大学经济学博士、复旦大学住房政策研究中心研究员赵奉军认为，分化有两层，一是区域分化，二是开发商之间的分化。当初棚改和国开行的巨额资金拯救了三四线城市，随着棚改收紧，三四线城市估计也要熄火了，加之地方债务现在监管严格，很多三四线城市已经无法再承担大拆大建增加债务了。另外，人口往大城市的走的趋势没有改变，各地都在加强城市首位度建设，明星城市争抢国家中心城市。

赵奉军向中国房地产报记者表示：“每次货币政策收紧，都会导致开发商之间发生分化。大型开发商船大好压浪，还有资本市场辅助，好过一点。

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