[摘要]对购房者来说，价格管制下的土地流拍和降温，对于房价的走势，并不具有暴跌意义上或崩盘意义上的参考价值。事实上，根据国家统计局公布的数据，7月份消费投资工业凉凉，但房地产仍旧一枝独秀，而且其反弹还是全方位的！

腾讯财经《灼见》特约作者 董晴（资深房地产研究专家、畅销书作者）

土地是房地产开发商最重要的生产资料。俗话说得好，巧妇难为无米炊。早前两年，诸多开发商为了生产资料，将面粉的价格炒得比面包还高。购房者一看，面粉都这么贵了，于是疯狂抢面包。购房者的狂热反过来又增强了开发商抢面粉的紧迫感……如此相互强化，推动房价地价螺旋式上升。

去年下半年以来，土地流拍开始出现。今年1-7月，全国土地流拍更是高达796宗。一叶落而知秋。面粉降价，甚至无人问津，是因为面包不好卖了！

当然，不同的城市，土地降温的原因不同，有的是因为限价太狠了，土地不降价的话，拿地就亏钱；有的是因为房价已经上涨乏力，反馈到了土地市场。土地市场降温，对不同城市的意义也不一样，对三四线意味着风险，对二线却是机会。

土地市场降温，市场回归理性

中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-7月，全国土地流拍合计796宗。其中，一线城市土地流拍13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍629宗，同比增长121%。

从价格绝对值来看，今年1-7月，房企购置土地均价为4790元/平米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。即便一线城市，成交价也是底价或逼近底价，普遍低于两年前。

刚刚过去的8月，土地市场继续加速降温。

易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅均有收窄。

谁都知道，今天的土储决定明天的规模，这么多土地流拍，是开发商不看好后市了吗？楼市真的要凉吗？

根据供需理论，土地市场之所以会降温，是因为供给大于需求，需求不足是因为土地价格实在是太贵了！

以太原8月份拍卖的8幅地块为例，虽然该地块所处区域绝佳，且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米，但太原7月的土地成交均价为429.5万元/亩，而此次挂拍的8宗土地均价为1053.6万元/亩！

对前期已经在太原拿了地的房企来说，没必要再拿高价地，抬高土储成本。对前期在太原没项目的房企来说，更没必要高价拿地，为别人抬轿子！

土地贵，是因为地方政府不愿意低价卖地。以前不限购限价，卖这个价；现在限购限价，甚至可能还要竞自持，还是卖这个价。

据财政部的财政收支数据，2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。与2017年上半年相比，土地使用权出让收入增加8105亿元，增速比上年同期加快9个百分点。

这边楼市调控层层加码，那边土地交易依旧热火朝天。这固然有加大土地供给，平抑地价从而稳定房价的考量，但与此同时也说明地方财政对土地收入依然十分依赖。这使得其不太愿意降低价格出让。

对此，现金流紧张的开发商，唯一的选择就是用脚投票。流拍是市场化的逻辑对非市场化土地制度的强力回应，是土地市场回归理性的信号。

去杠杆的主基调下，开发商融资难也使得其必须与地方政府展开博弈——由于借钱比以前难了，没有办法大量拿地；由于融资成本比以前高了，加上限价，过去“时间换空间”逻辑不复存在，更不能拿贵的地给自己挖坑。

博弈的结果是，最终地方政府会做出一定的让步。

例如，今年3月16日北京国土局新增一块土地招拍挂项目，项目编号京土整储挂(延）[2018]004号。此地块与去年京土整储挂（延）[2017]094号一致，该地块在2017年12月28日无人出价以流拍告终。

此后再上市，该宗地中商品住房要求销售均价不超过32000元/平米，且最高销售单价不得超过33600元/平米，与去年保持一致。但起拍价格由去年的37.24亿元降为30.26亿元，降价约7个小目标，降幅18.74%！最终，这块地于4月接近底价成交。

三四线要小心，二线迎来机会

土地市场降温，不同的群体，情绪各异——开发商担心自己掉坑里，房地产从业人士害怕自己可能会失业，购房者为自己可能被套感到焦虑，观望者则为房价可能终于要降了感到欢欣鼓舞。

这些情绪有一定的道理，但又不全对。因为每个城市土地降温的原因不尽相同，意义自然也不同。

对一二线城市来说，土地市场降温，政策因素更多。

此轮房价上涨是起始于一线城市，然后像水波纹一样传导到二线，然后才是三四五线，轮番上涨。

因此，一二线最早受到调控，并层层加码。限价使得房价和地价的价差不断缩小，甚至变得无利可图。

举个十分极端的例子，过去大半年上海的房价为什么稳定甚至下跌？其中一个很重要的原因就是，去年下半年上海强制要求房企每一次开盘均价都必须下调5%。对于购房者来说，越晚买价格就越低，这就形成了一种强烈的心理预期，房价真的是会下跌的。这意味着，开发商越是推盘，卖价越低。知道了这点，就不难理解为何难怪寸土寸金的上海，也会出现了市中心宅地流拍的情况了。

一二线城市都有类似上海这样的情况，只是程度不同而已罢了。事实上，2018年下半年开始，南京等一些城市土地价格已经下降了10%甚至30%，城市更好中心地段反而比其他更差地段之前的土地价格低。

再比如厦门。今年7月2日，翔安X2018P01和翔安X2018P02地块，分别以15.98亿元和17.02亿元的总价成交，折合楼面价分别为21182元/平米和19814元/平米。而此前，距离这两幅地块不远成交的2016XP06地块和2016XP04地块的楼面价分别为37512元/平米和38345元/平米。厦门地价这一“腰斩”成了厦门房价崩盘的“实锤”证据，一时间传得沸沸扬扬。

然而，很少会有人注意到，这些地块的区位属性存在差异。今年7月成交的两幅地块，在两三公里外的非热点区域，而此前成交的两幅地块位于地铁环绕的热点新城，根本不具有可比性。

当然，厦门的地价确实出现了下跌——2018年较2017年下降约2成，较2016年高峰时期下降约三成。但这很大程度上也主要是受土拍政策影响。比如要求10万平方米以下住宅用地必须一次性销售，使得抗风险能力差的中小开发商根本不敢拿地。

根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年拿地的项目，其平均利润空间会有所扩大。其中，二线城市的情况又明显要好于一线城市。

对有房地产企业来说，这时候反而是拿地的好时机。

在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪。恒隆地产就是这么干的。今年5月28日，历时7个多小时的激战，336轮报价，恒隆地产以107.31亿的价格买下位于浙江省杭州市市中心的武林天水单元XC0105-05A地块（百井坊地块），溢价率118.51%，折合楼板价55285元/平方米。且商业面积占比不得低于45%，所有建筑必须自持。这是杭州第三宗总价超过百亿的地块。事实上，这也是恒隆地产距上一次武汉拿下广武商圈地块时隔5年之后第一次在内地拿地。

过去二三十年里，恒隆一直秉承着“熊市买地”的策略。陈启宗在2014年度的致股东信上写道：“每当经济下滑，我们负责土地购置的项目开发团队便特别忙碌。当市政府无法售出土地致财政紧绌之际，恒隆便翩然而至！”

一直以来，对于拿地标准，恒隆有着“铁的原则”：以便宜的价格拿到位置较好、面积较大的土地。此次杭州拿地似不同以往，但其实并不贵。

易居研究院发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月份，一线城市土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%，显示二线城市有比较明显的回暖。

另外，需要注意的一点是。中指院的数据显示，2018 年上半年，代表房企拿地仍以招拍挂为主，但收并购比例持续增加，并购面积占比已超20%，非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度有所加强。过去几年，大房企每年土储来源的60~70%靠并购，今后房企土储来源的靠并购有可能占比达90%以上。收并购可以有效地降低土储成本，但这不代表市场转冷了。对房价的走势没有直接指导意义。

对三四线城市来说，土地市场降温，市场因素较多。

三四线城市，乃至五线城市房价的上涨，有其内在的驱动力，但棚改货币化也是不可忽视的十分重要的因素。前不久，国开行收紧棚改项目审批的消息让不少深度布局三四线的房企以及在三四线买了大量房子的投资客都吓掉了半条命。

最终，新华社的一篇国开行公开回应，将棚改贷款收紧对三四线城市影响的热论暂时画上了休止符。然而，事情正在起变化。一个多月后，长春、呼和浩特两个房价涨速榜单中排名靠前的城市，纷纷表示取消或大比例调整棚改货币化安置政策。

以呼和浩特为例，其要求棚户区改造项目回迁安置比例要求控制在70%左右，而据呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦透露，此前呼和浩特市实施棚户区三年改造，约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置。

部分三四线乃至五线城市，依然有前景。然而，类似呼和浩特这种，此前几乎全靠棚改货币化催热的城市，土地市场冷却就不奇怪，因为缺乏内在支撑。

像碧桂园这样的公司，仍坚持三四线是公司主战场，但碧桂园总裁莫斌在中期业绩发布会上表示，相对会均衡布局一二三四线，所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本的。同时，会在投资策略上作出调整，拿地的时候会更加精准，每一块土地都会更加慎重，怎么样做一个成一个，按照这种目标去实施……

综上所述，对购房者来说，价格管制下的土地流拍和降温，对于房价的走势，并不具有暴跌意义上或崩盘意义上的参考价值。事实上，根据国家统计局公布的数据，7月份消费投资工业凉凉，但房地产仍旧一枝独秀，而且其反弹还是全方位的！

以2015年6月为本轮楼市上涨的起点，至今年7月，本轮房地产市场上涨周期已经长达38个月，继续刷新中国房地产历史上涨周期最长历史，销售再创历史纪录。如此坚挺的数据使得曾经的大空头谢国忠也改口称调控时可以买。

去哪里买呢？找几家最近几年成长迅速，并且比较稳健的房企，看他们现在在哪里拿地，就到附近去买房子。我一个朋友一直就这么干的，没有失手过。

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