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楼市的变化,有时候就是这么迅猛。
人们往往不在乎量变,当质变来临之时,却被打了一个措手不及。
8月10日,太原土拍,8块地总底价达130亿,地段绝佳,最终全部流拍。到场的所有媒体记者全部被惊呆,早就准备好的稿子也全部作废。
土拍预冷的不仅是太原。
8月13日,广州5块地拍卖,其中1块地底价成交,2块地以略高于底价成交。
还有济南章丘,19块地集中出让,8宗流拍,10宗底价,另1宗溢价率仅为3.7%。
至于杭州、南京等地均出现了底价和超低溢价率成交的情况。
地方靠卖面粉度日,它的价格上不去,自己也有损失。多卖点自然能保证收入,但面粉卖出去一袋少一袋,70年才能一循环。
面粉仍然决定面包的价格,现在面粉不涨了,面包的价格也难有起色。
对地方来说,这种搞法肯定是不愿意的,他们的诉求是每一袋面粉利润越高越好。但现在,话语权不完全在地方手里了。
遏制房价上涨,调控是必要的,但这一切都不如市场的威力大。“坚决遏制房价上涨”的底气就在这里。
数据显示,今年1-7月份全国土地市场共流拍土地796宗,仅一线城市流拍土地就达到了13宗,是近6年来的新高。
土地溢价率一路走低,加快供地节奏,现在终于有点质变的感觉了,而且到现在为止,各地并没有降低供应的意思,今年1-7月份,土地供应一直在增加。
现在的融资成本高的吓人。融创7月31日发行了一支私募,收益率在9.5%-11.4%之间,比去年高出2-3个百分点。就整个行业来说,13%已经是标配了,18%甚至19%都出现过。房子卖不上价,融资成本节节升高,房企的利润越来越单薄。
越来越多的开发商在融资问题上正面临两难,要么融不到钱,要么融到的钱不敢要,成本太高了。
所以,开发商不敢拿地这很正常,手里有限的资金得紧着点花,什么地都买,什么价都敢叫,那是过去式了。现在想的是尽快回款,高周转继续,祈祷自家的项目别坍塌。
土地市场是房地产的一级市场,新房是二级市场,二手房是三级市场。一级市场是锚,后面两者都受它制约。
以前一级市场是假跌,虽然地价设置了上限,消灭了地王,但背后绑定了一堆配套成本,开发商有钱,多严苛的成本仍然要拿下。现在是真跌了,“限房价竞低价”用不上了,统统零溢价甚至流拍。这种转变对楼市预期的影响是巨大的。
前段时间,厦门楼市下行被媒体无限放大。现在开发商担心的是,整个市场已经被透支了很多年,今年入手的地块,即使零溢价,两年后入市,能卖出去多少,能卖什么样的价?
整个市场的预期正在转变。不仅是开发商,还有炒房客。
我了解到的情况是,眼下二线有个别城市的炒房正在悄悄撤退。大规模的撤退必然引起市场警觉,所以他们联合起来拉高价格,然后等着你来砍价。先涨价再砍价,电商的套路在楼市上演了。
但是,能不能逃出去,仍然两说。现在不少城市的二手房挂牌量不断增加,但中介的带看量却持续走低,韭菜们也开始觉醒了。新房和二手房倒挂这么厉害,新房供应量正在迅速扩大,有必要买去买那么贵的二手房吗?
还有些炒房客仍然坚信市场,熬过这段时间或许能盼来曙光。但现实告诉我们,调控不会停止,一击比一击更猛,行政手段无法令他们畏惧,市场终归会让他们感到肉疼。
眼下,房租正在加快上涨,从租房向购房转变,时间又长了不少,更多的刚需被套在租房市场,韭菜割了一茬,再长出来没那么容易了。接下来,还有房地产税,房租势必还会要转嫁,买房的真没那么多了。
不过,我担心的是,调控到现在,过犹不及的风险也在放大。一旦市场真正下行,冰山露出来的可不就是一角了。
投资和消费不断下行,经济增长承压。基建又要担当了,之前不少城市被压下的地铁等基建项目重新获得上马的机会,“严控风险,持续发展”,瞧人家说的多艺术。
不过基建重新发力尚待时日,房地产仍然必须有所担当,面对过犹不及的风险,通过进一步限制楼市的流动性来保持房价的可能性不小,楼市越调越涨的铁律也该翻篇了,各位准备好了么?
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