腾讯财经特约作者 王杉

2018年上半年房地产市场回顾（一）

一、市场整体态势

从2017年12月起到2018年6月底, 全国城市房价总体上与2016年、2017年上半年相比，上涨幅度较小。但与2016年、2017年上半年有所不同的是，全国城市房价大部分都有上涨。从局部地区、部分时段来看，房价有上涨较快、较高的现象如西安、大连。与2016年、2017年上半年相比，2018年上半年有少数城市房价出现小幅下滑趋势如上海下跌2.01%，北京止跌小涨3.81%。从数据总体来看，2018年上半年一线城市房价整体较为稳定，二三四线城市整体上涨，并出现部分城市房价快速上涨的现象如西安涨幅达31.23%（见表1）。

值得关注的是，在2018年上半年房价较快上涨的城市中，除了二线城市之外，还有大部分属于三四线城市。其中如如西安、青岛、重庆、三亚等，这些城市的生态、旅游等市场前景被普遍看好，被归入热点城市、明星城市、网红城市类。还有如大连、太原、贵阳、西双版纳等城市，这些城市的前期房价基数相比与同等条件城市较低，且房价长期停滞，被归为房价低估城市。此外，如咸阳，绵阳、眉山、南充、烟台等城市，这类城市受到热点城市、明星城市、网红城市房价上涨的影响。

二、重点城市房价

总体上相比于2016年、2017年上半年，2018年上半年重点城市中的一线城市的房价涨幅较小，但二线城市中仍有部分城市房价年度涨幅高于2016年、2017年。如西安、成都5月份分别同比上涨88.98%与50.05%。此外，青岛的房价也相对上涨较快（见图一）。

三、原因分析

2018年起始，国际经济形势出现较以往不同的新趋势，市场不确定因素增加。国际贸易环境的较大变化，客观上将会促使中国继续采取稳健中性的房地产政策，以避免贸易、汇率等间接因素诱发的房地产市场产生系统性风险。现阶段的中国，一方面对内的供给侧改革，提升经济发展质量，促进产业升级转型与结构优化等。这些都将间接影响国民收入结构和区域经济结构进而影响房地产市场、价格；另一方面，对外坚定扩大、深化开放，将会使得市场更加自由、竞争、多样。这都将从战略上、长远上对我国未来房地产市场、行业以及企业产生深远影响。因此，城市房价长期的不确定性会增加，上涨或下降取决于这些不确定因素最终产生的影响。另外，虽然从资金融通角度看，住房信贷市场从2015年以来持续趋紧，但从房贷利率历史上看，当下的房贷利率的确是处于正常范围内：既不过紧也未过松。但商品房市场的融资成本却在逐步加大。房地产企业也逐步分化，走向海外市场的企业也逐年增多。

当下国家对房地产市场调控的政策的创新性，体现在侧重于对租房市场金融支持的力度上。从市场本身数据来看，2018年上半年采用摇号购房政策控制房价的城市增多。2017年上海、南京、长沙、成都4个城市出台了购房摇号政策，部分城市摇号购房政策对刚需家庭做了倾斜。2018年上半年增加了武汉、杭州、西安、深圳4个城市。

未来住房市场资金将逐步转移到租房市场，我们将其称之为住房供给侧，也将会影响房产价格。相关重要文件有：（1）2018年4月24日，中国证监会和住房城乡建设部共同发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。该通知中提出加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品；（2）2018年5月28日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。该通知对保险资金进入长租市场划定了一系列标准，并指出保险资产管理机构可以通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目。并提供相应的绿色通道，优先受理服务。对租赁市场的政策支持突破了以往只关注于通过限购政策来调控房价的政策思路。我们认为或许还应从限购转向多方限卖来针对性的调控局部地区房地产过热的问题。同时在关注供求的同时重视住房质量。

中国经济社会的发展已经进入了高质量发展阶段，城市化进程、城市经济的发展更是如此。中国已经进入追求城市品质发展的新发展阶段，城市居民对住宅的要求也日益提升，真正的刚需对市场的要求是多样化的。此外，城市间的竞争也从财力、物力转移到人力的竞争，城市人才争夺力度加大。而中国特色的户籍制度天然与人才流动不可避免的关联在一起。除去一线城市，2018年上半年户籍门槛的迅速降低或取消，也对原有住房价格形成机制产生较大影响。

（作者系上海行政学院博士）

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